苏州人都去湖州买房子?关于“江南投资看乡村”的提出

更新:2019-12-03 10:49:59浏览:4690

简介:原来,目前湖州房地产市场存在争议。与苏州、嘉兴甚至无锡相比,湖州拥有更大的扩张空间。自2016年和2017年以来,苏州、嘉兴甚至无锡的周边地区都出现了大幅增长。然而,湖州也遭受严重的伤害,城市的基础并

苏州的一位亲戚刚刚被一家p2p公司征收了智商税。在经历了一段痛苦的经历后,我觉得我还是要为我的投资买一栋房子。我研究了政策新闻,打开了长三角房地产市场的地图,在一个价格低迷的城市画了一个圈,然后准备在周末预订一个带押金的房间。

红色圆圈的城市是湖州。

但在出发前,他搜索了房地产的公开数据分析,然后又陷入了混乱。原来,目前湖州房地产市场存在争议。

与只需要2万英镑就能启动的苏州房地产市场相比,距离湖州市大约一个小时车程的平均房价只有1万英镑左右,是两者的两倍。与苏州、嘉兴甚至无锡相比,湖州拥有更大的扩张空间。自2016年和2017年以来,苏州、嘉兴甚至无锡的周边地区都出现了大幅增长。湖州在上海和杭州都有优势,房价处于低迷状态。

同时,湖州也有重大的积极祝福:

南太湖新区被列为浙江省省级大湾区“四大新区”之一,是该市的重点发展方向(另外三个分别是杭州江东新区、宁波前湾新区和绍兴滨海新区)。

连接沪杭的三条高速铁路:宁杭高速铁路已经通车,上杭高速铁路正在建设中,最受关注的沪苏湖铁路有望于今年开工建设。

两条地铁线:计划在2020年前开通两条地铁线,分别是吴兴、南浔和长兴。

2022杭州亚运会分会场:德清场馆。

最重要的是首付款是20,000到300,000元,没有购买或贷款的限制。

这么多美好的祝福看起来很美,不是吗?然而,湖州也遭受严重的伤害,城市的基础并不美丽。

经济规模——2018年,湖州仅实现国内生产总值2719亿元,在全省排名第八,用苏州房地产市场的一个小汇编来说,相当于江苏连云港。

人口规模——2018年湖州市常住人口为302.7万人,其中常住人口267.06万人,移民35.64万人,占总人口的10%。然而,过去几年苏州房价飙升是由于移民的不断涌入,这些移民现在占苏州总人口的一半以上。

尽管媒体煞费苦心,中央政府也强调住房,但购房者仍然“用脚投票”。9月初,湖州市的周营业额超过1000台,对于一个人口超过300万的小镇来说,这是一个可观的营业额。营业额同比增长了一倍多。与此同时,大地也很热。8月30日,南太湖新区住宅的底价在7200元左右,周围的各种开发商逐渐瞄准了这个“宝”镇。

尴尬的“天堂之心”

你觉得湖州怎么样?事实上,如果你仔细品味,你会发现湖州是一个非常奇怪的“宝藏”城市。像苏州一样,它有2000多年的历史,一直是长江以南的一个著名城市。地理位置也非常有利。德清位于杭州南面,北临苏州,靠近太湖。很像嘉兴,它恰好在两个天堂的中心。也是因为周边城市经济实力太强,才面临着来自上海、苏州和杭州“三山”的“压迫”。湖州和嘉兴是长江以南的两个高质量的著名城市,他们的生存意识很弱。

由于地形原因,西南有许多山,东北有许多湖,所以湖州没有多少平原可以真正开发。城市经济的发展趋势也是一路向东,集中在南浔和吴兴地区。包括今年上市的新南太湖地区,也在湖州东部,靠近苏州吴江。

然而,在湖州的西南和北部,德清、安吉和长兴由于山地地形和城市界面的原因,发展起来比较困难,因而发展了旅游、休闲和度假产业。德清的莫干山和安吉的藏龙瀑布是全国著名的旅游胜地。另一方面,长兴也是上海和苏州人的“养老后花园”。每年夏天,这两个地方的退休人员甚至可以“承包”一个村庄的农舍。长兴的一个小村庄甚至被称为“上海村”。

湖州市的城市基础——经济规模和人口规模都比较薄弱,尤其是与连云港市相比,显得过于简单和粗陋。

首先,湖州虽然经济总量低,但人口少,人均国内生产总值也不低。

其次,由于湖州的地理位置和地形,很难发展大规模制造业,这也是国内生产总值不能上升的一个非常重要的原因。但是湖州的民营经济非常发达,比如中国童装之都直隶,其经济表现非常光明。

最后,浙江政府和江苏政府走了不同的道路。江苏倡导“苏南模式”——强有力的行政干预,重视大型国有企业,重视外资。因此,江苏的国内生产总值非常漂亮,但人均可支配收入并不匹配。然而,浙江的模式正好相反,行政干预薄弱,部分市场化,强调私有制,但人均收入普遍较高。

总之,湖州不是一个经济失败的地方,而是一个“小财富缔造和平”因此,国外产业缺乏,人口转移,对房地产市场的长期支持薄弱。此外,湖州市是有利的,他们中有多少人会落到地上还有待调查。

例如,今年上市的南太湖新区高估了它的价值。

首先,这只是一个新的省级区域。中国如此多的国家新区将无法发展。省级新区的规格不太高,也不能期望太高。

其次,“四区”中其他三个新区的房价超过1万元,杭州江东区略贵,绍兴滨海新区为8.9万元。从横向上看,南太湖新区并不便宜。

另一个例子是高铁、地铁和亚运会。如果你看看江苏省和浙江省周围的几个城市,你会发现有这样那样的交通和基础设施计划。这三四条线城市的目标不是上海就是杭州。湖州不是最亮的。

"说了这么多,湖州能买吗?"亲戚们有点焦虑。他想要一个明确的结论。我理解他的心态:首付20万元,无限购买和贷款,这是最有吸引力的。在当前的经济环境下,持有货币意味着贬值。股票市场风险太大。苏州买不起房子。众所周知,人们不想买房子。然而,信用太宽松了。不借钱的人是愚蠢的。这是现在许多人买房的逻辑。

对苏州人来说,他们错过了工业园区,错过了昆山花桥,错过了吴江太湖新城,现在吴江太湖旁边有一个项目。他们怎么能放手呢?投资的核心自然更重。

我的结论与主流媒体正好相反:湖州可以买它,但这不是投资,这是自住;不是城市,而是村庄。不是价格,而是商品。买房子,必须知道如何拒绝“低价诱惑”。

所谓“低价诱惑”,是指目前在湖州泛滥的、由大多数中介分销的低成本项目。首付款20万元包括5万至6万元的中间费用。这些“低价诱惑”房屋依赖于规划、渠道和低价。社区没有亮点,产品非常平庸。30万外国人口,没有租赁市场,没有二手市场。我不知道如果我活得太鸡肋的话,需要多少年才能换手。

江南城市化

"看农村而不是城市?"这句话迷惑了我的亲戚。

因为长期以来,房价上涨的逻辑就是城市化的逻辑。人们必须去城市和大城市。因此,我们希望乡镇变成城市,小城市变成大城市。

我们的买家甚至开发商都接受了全程教育。然而,事实上,这是欧美城市化的发展道路,不一定适合中国。此外,在欧美的城市化道路上,我们也看到了许多弊端,比如传统工业城市的收缩,美国五大湖和铁锈地带的衰落,底特律的破产。

中国有自己的城市化道路,尤其是在长江以南。你为什么这么说?因为长江以南的城市化进程很早就开始了。回顾历史,依托京杭大运河,沿途各城市商贸繁荣。因此,扬州,盛唐的“烟花三月下扬州”,杭州,南宋的“杭州只有汴州”,苏州,明清的“36000安逸生活,苏州只有”

扬州、杭州和苏州都是江南千年历史上重要的繁华大城市。和邻近的嘉兴、绍兴、湖州等。是箔片的绿叶,互相衬托。长江以南的这些城市有以下共同特征:垂直和水平水系和美丽的风景;人文主义诗歌仪式有着深刻的底蕴。农业发达,产品丰富。

简而言之,城市非常发达,村庄非常丰富,这是江南城镇的共同特点。费孝通的《中国农村》,其中《江村》也是以吴江和嘉兴为蓝本。江南村落与中国广大的内陆村落完全不同,有着“自给自足,小财富意味着和平”的广阔基础

如果从中国城市化的角度来看湖州,特别是长江以南的湖州,作者认为湖州的美丽不在吴兴南浔,也不在新上市的新区。这种城市界面在长江三角洲地区过于同质。相反,它管辖德清、安吉和长兴三个县,这三个县有更多的机会。俗话说,“青山绿水是金山银山。”

由于以前交通堵塞,这些地区有良好的环境保护和高森林覆盖率。现在高铁和高速铁路正在解决交通问题。高速和高速的交通网络不仅是为了城市,也是为了绿色的山川和美丽的乡村。

根据欧美经验,当人均国内生产总值超过20,000美元时,度假、旅游等房地产投资变得流行起来。这也是海南房地产市场近年来爆炸式增长的原因,因为每个人都有钱,在满足了自谋职业后,开始满足休闲、度假和养老的需求。人们对环境的要求只会越来越高。

长三角老龄化与“银发经济”

“你说的有道理,让我看看这三个县有什么好项目。如果你不投资,你可以养活自己。”我的亲戚快50岁了,在苏州有两间套房,孩子们上大学,过着富裕的生活,在半退休状态下工作。

我说,“这三个县的情况都很好。但是好项目不一定有好的环境。糟糕的项目只会破坏环境。为老年人买房子没那么容易。”

作者认为湖州的魅力不在于城市,而在于农村。因为就城市发展而言,它永远无法与两个天堂相提并论。然而,湖州丰富的自然资源可以容纳旅居和养老。将湖州定位为“长三角老年后花园”并不算过分。你为什么这么说?因为中国,特别是长江三角洲地区的老龄化问题已经非常严重:

据统计,2017年,全国新增老年人口将首次超过1000万,60岁以上老年人口将达到2.4亿,占总人口的17.3%。到2020年,全国60岁及以上人口将增加到2.55亿,占总人口的17.8%。据估计,到本世纪中叶,中国将进入深度老龄化阶段,老年人口约为4.8亿。

据统计,截至2017年底,长三角三省一市老年人口总计4416万,占注册总人口的20.79%,远远高于全国平均水平。上海、江苏和浙江是老龄化程度最高的六个国家之一。

根据上海社会科学院城市与人口发展研究所发布的一份报告,长江三角洲三省一市的老年人口预计到2035年将增加到7500万,达到常住人口的33%。

面对老龄化,那些有一点额外收入的人会考虑为老年人买房子。买房尤其是对“降低生活成本”的打击——买市一级低价房产,上海人买苏州和嘉兴,苏州人买湖州,杭州人买阜阳和桐庐等。一是环境,二是服务,三是价格。然而,对配套服务的需求太高,普通住房负担不起。

镇政府和镇中心小学与你的退休有什么关系?你想要的是一家医院,最好是国家著名3A医院的一个分支。城市综合体和五星级酒店与你的退休有什么关系?你想要的是一个方便实惠的食品市场和一个干净卫生的食堂。没有必要增加更多风格和尊严各异的俱乐部。你需要的是一个绿色的环境,新鲜的空气和防滑的小路。美国和北欧各种风格的装饰也不是焦点。你需要的是一个有大门直径的轮椅。厕所应配备扶手,床头应连接紧急按钮。

余良曾在2017年万科股东大会上表示:“人们现在需要的是养老服务,而不是养老房地产。以另一种方式出售房屋是不合适的。”

为老年人买房子不是买房子,而是买服务!房子≠服务,买房子不一定意味着买服务。此外,大量老年房地产现在只用于房地产,缺乏服务。

据中国房地产金融不完全统计,110多家住房企业涉足养老和医疗领域,住房企业纷纷涌入养老行业。在高端养老机构的发展和运营中,存在着重房地产轻服务、热销但入住率低、运营周期长、利润慢等现象。与此同时,非房地产养老机构在土地利用、资金和人才方面面临困难,养老服务的发展仍需要在更多领域取得突破。

在不缺钱的长江三角洲,高端养老金正在上涨。然而,笔者认为养老金不仅仅是自上而下的发展,而是自上而下的发展,这将推高价格,使养老金项目更加“房地产化”和高端化。老年房地产应该从下往上推广,让顾客用脚投票,更多地面向公众,让更多的人享受更好的服务。

例如,上述湖州长兴水口镇去年接待了250多万游客,其中60%以上来自上海和苏州。水口镇著名的古竹村是“农家+退休”模式。老年人去农舍住一段时间,从10天半月到半年不等。目前,古竹村有440个农家乐,村里有茶店和当地特产店。当地人赚了很多钱。鉴于这种模式,地方政府应鼓励和倡导在乡镇投资综合医院和老年娱乐中心,以培训当地雇员。我们将延长老年人在其他地方的逗留时间,扩大老年人的消费项目。这样,对于外地的老年人来说,成本低,环境好,服务多。为当地村民解决创业和就业问题。这是一项双赢的业务。

从同质化中醒来

我苏州的亲戚没有去湖州买房子。因为他觉得自己负担不起一个真正适合自己的项目。负担得起的是一个不确定的陷阱。随着年龄的增长,你对风险更加谨慎。有了这20万元,最好去哪个村子,吃农家乐,呼吸新鲜空气。也不用去长兴,我们苏州太湖东山、西山都可以。我们计算了一个账户,20万可以去很多好地方。

当人们进行同质投资时,他们应该谨慎。随着年龄的增长,不会有越来越多的人接过指挥棒。而我们的城市管理者,在规划和定位城市时,也应该小心谨慎,不管他们是否已经陷入同质化的噩梦中,尤其是考虑到江南这样的好资源。上海离得很近,杭州离得很近,苏州离得很近——是的,也是因为离得很近,所以周边小城市的人口更容易流失,经济也更容易萎缩。如何让小城市变得不同、小而美,让中国的城市化有更丰富、更生动的内容,是我们领导班子应该思考的问题。

“我是谁,我从哪里来,我要去哪里?”这个哲学问题值得每个投资者和每个城市思考。

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